En Venezuela, “no tener contrato” no significa que el desalojo sea fácil ni inmediato. Entender esa diferencia es la clave de todo este caso.

Recibimos una consulta que resume el drama de miles de propietarios venezolanos: compraste un inmueble, pero quienes lo ocupaban antes de la compra simplemente no se van. En este artículo convertimos ese caso real en una guía jurídica clara, fundamentada en la legislación vigente, útil tanto para el ciudadano común como para el abogado litigante. No es solo teoría: encontrarás el procedimiento concreto, las acciones disponibles y la estrategia probatoria que el ordenamiento venezolano permite.

01Título jurídico del caso

Desde el punto de vista técnico, lo denominamos:

«Recuperación de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, frente a una ocupación sin contrato escrito, con abandono de la arrendataria original y permanencia de un tercero, bajo el régimen de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.»

El nombre técnico importa: define qué ley aplicamos, qué tribunal es competente y qué acción debemos ejercer. Una calificación equivocada puede costar años.

02Resumen de los hechos

• La propietaria adquiere una vivienda mediante compraventa. Al momento de comprar, una familia ya ocupaba la planta superior.
• Esa familia no tenía contrato escrito con la antigua dueña: simplemente le pagaban.
• La antigua dueña les ofreció comprar; no reunieron el dinero. Luego vendió a la actual propietaria.
• La nueva propietaria intentó formalizar el arrendamiento y cobrar canon: los ocupantes se negaron.
• La madre (ocupante original) se mudó y dejó a la hija en el inmueble.
• Durante años se denuncian conductas de hostigamiento: lanzamiento de basura y de orina, perturbación del descanso y conductas que afectan a un niño con autismo.
• La propietaria acudió a SUNAVI, Fiscalía y Jueces de Paz. Han pasado cerca de nueve años sin lograr la entrega.
• Existen cámaras de seguridad que demostrarían el abandono de la madre.

03Problemas jurídicos planteados

1. ¿Existe una relación arrendaticia verbal protegida o estamos ante una ocupación precaria sin título?
2. ¿El abandono de la madre extingue cualquier derecho y deja a la hija sin título propio?
3. ¿La hija puede alegar derechos derivados de la ocupación de su madre?
4. ¿Puede la propietaria demandar sin agotar primero el procedimiento ante SUNAVI?
5. ¿Qué acción de fondo procede: desalojo, reivindicación o interdicto?
6. ¿Cómo proteger al niño con autismo frente al hostigamiento?

04Análisis legal detallado

El conflicto se resuelve en la frontera entre dos derechos constitucionales. El artículo 115 de la Constitución garantiza la propiedad privada; el artículo 82 consagra el derecho a una vivienda digna. El legislador venezolano resolvió esa tensión con una premisa: el propietario conserva su derecho, pero no puede ejercerlo por mano propia; debe hacerlo a través de las instituciones y respetando un procedimiento protector.

El Código Civil

El propietario tiene derecho a usar, gozar y disponer de su bien (art. 545) y a recuperarlo de quien lo posea o detente sin derecho mediante la acción reivindicatoria (art. 548). La ley también protege la posesión (arts. 771 y siguientes) frente a perturbaciones o despojos.

La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

Aquí aparece la primera gran sorpresa para muchos propietarios: el arrendamiento de vivienda no exige contrato escrito para existir. Si alguien ocupaba y pagaba un canon, puede haber un arrendamiento verbal, plenamente protegido. Además, estos arrendamientos son de duración indefinida y el canon está regulado por SUNAVI. El desalojo solo procede por causales taxativas (entre ellas, la falta de pago de cánones), y siempre previo procedimiento administrativo.

El Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (N.º 8.190)

Este es el corazón del caso. El Decreto prohíbe los desalojos arbitrarios y protege no solo a los arrendatarios, sino también a comodatarios, usufructuarios y ocupantes de un inmueble destinado a vivienda principal. Su consecuencia práctica es contundente: antes de cualquier demanda que pueda hacer perder la posesión, el propietario debe agotar un procedimiento administrativo previo ante SUNAVI. Si no lo hace, la demanda es inadmisible.

05Naturaleza jurídica de la ocupación

Aquí debemos calificar con precisión. Hay tres escenarios posibles, y de cuál sea depende toda la estrategia:

• Arrendamiento verbal: si la familia pagaba un canon como contraprestación por habitar. Al comprar, la propietaria se subroga como nueva arrendadora (el comprador respeta el arrendamiento existente). Si luego dejaron de pagar, hay causal de desalojo por falta de pago.
• Comodato u ocupación tolerada (precaria): si solo se les permitió vivir sin canon real. El precario puede revocarse, pero el inmueble sigue siendo vivienda principal, por lo que el Decreto 8.190 igualmente aplica.
• Ocupación sin título: si nunca hubo contrato ni pago como contraprestación, y hoy permanecen sin derecho. La acción de fondo sería reivindicatoria, pero el procedimiento previo SUNAVI sigue siendo obligatorio.

Conviene aclarar un punto que la consulta llama “invasores”: jurídicamente, quien entró con permiso del dueño anterior no comete el delito de invasión (que exige ocupación violenta o clandestina de propiedad ajena). Por eso no es un asunto penal de invasión, sino un conflicto civil-administrativo de recuperación de la vivienda.

06Arrendatario protegido vs. ocupante sin título

Esta es la distinción que más confunde a los propietarios. La resumimos:

Conclusión didáctica: la etiqueta cambia la acción, pero no exime del paso administrativo. En ambos casos se pasa por SUNAVI.

07Valor probatorio de las pruebas del caso

Cámaras de seguridad

Son útiles para demostrar el abandono de la madre y el hostigamiento. Tienen valor indiciario y deben autenticarse (por inspección judicial o experticia), porque un video sin respaldo es fácilmente impugnable. Cuidado clave: pueden grabar áreas propias o comunes, pero no el interior de la vivienda ajena, para no vulnerar la intimidad y restar valor a la prueba.

Testigos

Los vecinos que presenciaron el abandono y las conductas son valiosos. Recomendamos un justificativo de testigos notariado, que se ratifica luego en juicio.

Denuncias y actuaciones previas (SUNAVI, Fiscalía, Jueces de Paz)

Aunque no resolvieron el fondo, no fueron en vano: constituyen prueba documental del hostigamiento, demuestran la buena fe y la conducta diligente de la propietaria, y acreditan el recorrido institucional. Las actas de “no acuerdo” de los Jueces de Paz y las actuaciones fiscales sirven como soporte.

08¿Hubo abandono de la relación original?

Sí, y es jurídicamente decisivo. Si la madre era la ocupante o arrendataria principal y se mudó de forma voluntaria y definitiva, extinguió su relación con el inmueble (pérdida del interés / abandono). Las cámaras que prueban su mudanza son, por tanto, una de las pruebas más importantes del expediente: cortan de raíz cualquier protección arrendaticia que la madre pudiera invocar.

09¿La hija hereda derechos de la madre?

Por regla general, no. El arrendamiento y la ocupación son personales. La subrogación arrendaticia (que un familiar continúe la relación) se prevé principalmente por causa de muerte del arrendatario que convivía con ese familiar, no por simple mudanza. Si la madre abandonó voluntariamente, la hija no subroga automáticamente: queda como ocupante sin título propio.

Matiz importante: si la hija hubiese pagado canon a la actual propietaria, podría alegar un arrendamiento verbal propio. Como se negó a pagar, ese argumento se debilita. Aun así, mientras use el inmueble como vivienda principal, el Decreto 8.190 la protege y obliga a pasar por SUNAVI.

10Acciones administrativas posibles

• Inscripción ante SUNAVI como propietaria/arrendadora y obtención de la documentación que exige el trámite.
• Solicitud del procedimiento previo ante SUNAVI (la pieza obligatoria). Incluye una audiencia conciliatoria; si no hay acuerdo, SUNAVI emite una providencia administrativa que habilita la vía judicial.
• Vía paralela de protección del niño: acudir al Consejo de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA) por las conductas que afectan a un menor con autismo. Esta vía es independiente y puede activarse de inmediato.

11Acciones civiles posibles

• Demanda de desalojo (si se califica como arrendamiento) por falta de pago u otra causal taxativa.
• Acción reivindicatoria (art. 548 CC) si se trata de ocupación sin título.
• Interdicto de amparo a la posesión (art. 700 y ss. del CPC) frente a la perturbación / hostigamiento. Ojo con la caducidad de un año desde la perturbación; por ello conviene documentar los hechos recientes.
• Indemnización por daños y perjuicios derivados del hostigamiento y de la ocupación.

12Acciones judiciales recomendadas

Una vez agotado SUNAVI, la demanda se presenta ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas competente por el lugar del inmueble (en este caso, Cagua, estado Aragua). Según la calificación, será una demanda de desalojo (procedimiento oral de la Ley de Arrendamientos) o una acción reivindicatoria (procedimiento ordinario civil). Recomendamos acumular la pretensión de daños y solicitar las medidas preventivas pertinentes.

13Procedimiento paso a paso

1. Arma el expediente Reúne: título de propiedad registrado, ficha o cédula catastral, registro de video/fotos con fechas, todas las actas previas (SUNAVI, Fiscalía, Jueces de Paz) y los datos de testigos.
2. Inscríbete y documenta tu condición ante SUNAVI Formaliza tu carácter de propietaria/arrendadora y obtén el comprobante que el trámite requiere.
3. Presenta la solicitud del procedimiento previo ante SUNAVI Con narración de los hechos, copia del título, cédula catastral, contrato o justificativo de testigos notariado, comprobante de inscripción y las pruebas. Este paso es obligatorio.
4. Asiste a la audiencia conciliatoria Si no hay acuerdo, solicita la providencia administrativa que habilita la vía judicial. Sin ella, el tribunal no admitirá la demanda.
5. Demanda ante el Tribunal de Municipio Desalojo o reivindicación según la calificación, acumulando daños y solicitando medidas. Acompaña todas las pruebas.
6. Fase de pruebas, audiencias y sentencia Ratifica testigos, promueve la autenticación de los videos y la inspección judicial del inmueble.
7. Ejecución de la sentencia Si es favorable, la ejecución exige que el órgano competente garantice un refugio o reubicación del ocupante antes de la entrega. Este requisito social explica buena parte de las demoras.
8. Vía paralela de protección (en simultáneo) Denuncia el hostigamiento y activa la protección del niño con autismo ante el Consejo de Protección / Ministerio Público con enfoque de discapacidad. No esperes a que termine el juicio civil.

14Riesgos procesales

• Inadmisibilidad por no agotar el procedimiento previo ante SUNAVI.
• Calificación errónea de la acción (pedir desalojo cuando procede reivindicación, o viceversa).
• Caducidad del interdicto si se deja pasar más de un año desde la perturbación.
• Demora en la ejecución por la obligación de reubicar al ocupante (componente social del Decreto 8.190).
• Impugnación de pruebas si los videos no se autentican o si invadieron la intimidad.
• Defensas del ocupante: que alegue arrendamiento verbal o convivencia. Hay que tener lista la contraprueba del abandono y del no pago.

15Estrategia probatoria recomendada

• Autenticar los videos mediante inspección judicial o experticia; respaldarlos ante notario o tribunal lo antes posible.
• Justificativo de testigos notariado (vecinos) sobre el abandono de la madre y el hostigamiento.
• Inspección judicial extra litem del inmueble para dejar constancia de quién lo ocupa hoy.
• Recopilar todas las actas previas como prueba del recorrido institucional y de la conducta del ocupante.
• Demostrar el no pago: ausencia de recibos y comunicaciones escritas donde se ofreció el arrendamiento y fue rechazado.
• Informe médico que acredite la condición del niño, clave para la vía de protección.

16Conclusiones jurídicas

El derecho de propiedad de la consultante es legítimo y plenamente protegible, pero la legislación venezolana exige un cauce institucional protector. El abandono de la madre, debidamente probado, debilita cualquier defensa arrendaticia y refuerza la posición de la propietaria. La hija, al no pagar ni subrogar por muerte, carece de título propio, aunque conserve la protección general del Decreto 8.190. La llave maestra del caso es agotar correctamente el procedimiento ante SUNAVI y, en paralelo, activar la protección del menor. Los nueve años transcurridos se explican, en gran medida, por intentos previos sin la estrategia procesal adecuada.

17Recomendaciones prácticas para el propietario

• Asesórate con un abogado colegiado en Aragua que revise los documentos originales antes de demandar.
• Nunca recurras a la autotutela: no cortes servicios, no cambies cerraduras, no expulses por la fuerza. Eso es delito y arruina tu caso.
• Documenta todo por escrito: cada oferta de arrendamiento, cada negativa, cada incidente.
• Considera un acuerdo con plazo razonable y apoyo para la reubicación: a veces es más rápido que el juicio.
• Prioriza la protección del niño: esa vía puede avanzar con mayor celeridad e independencia.

18Reflexión final para ciudadanos venezolanos

Este caso deja una lección que vale oro: antes de comprar un inmueble, exige que se entregue libre de ocupantes. Comprar una propiedad “con gente adentro” puede convertirse en años de litigio. Y si ya enfrentas esta situación, recuerda que en Venezuela la ley protege la vivienda, pero también protege al propietario que actúa por las vías correctas. La paciencia estratégica, la prueba bien construida y el acompañamiento profesional son tus mejores aliados. La justicia, aunque lenta, sigue siendo el único camino legítimo.

Aviso legal: este contenido es de carácter educativo e informativo y no constituye asesoría jurídica personalizada ni crea relación abogado-cliente. La aplicación de la ley depende de los hechos y documentos específicos de cada caso, y la normativa puede actualizarse. Antes de tomar decisiones, consulte con un abogado colegiado en su jurisdicción.